대형 건설 프로젝트는 진행 과정이 세분화되어 있다. 이는 사업의 효율적 진행을 위해 자연스럽게 구축된 매커니즘이다. 이때 파트별로 지칭하는 명칭이 각기 다르다. 따라서 해당 지식이 없으면 다소 혼동할 수 있어 한번 되짚어 보는 것이 부동산 관련 뉴스를 이해하는 데 있어서도 좋다.
- 시행사 : 건설사업을 진두지휘하는 주체자 – 카페를 창업할 때 오픈 전까지 모든 과정에서 판단하고 결정하는 사장과 같은 역할을 의미한다. 건설의 경우 토지매입->인허가->착공->분양->준공->입주 등이 매끄럽고 진행되도록 일을 한다.
- 시공사 : 실제 건축을 담당하는 일꾼 – 시행사가 발주한 건설 프로젝트를 수주하여 원하는 대로 건설하는 일꾼이다. 우리가 알고 있는 국내 건설사들이 이에 해당한다. 완성된 시나리오에 맞게 감독의 연출에 따라서 연기를 하는 배우와 같다.
- 신탁사 : 자금관리와 보증을 담당하는 돈꾼 – 건설사는는 자신의 돈으로 사업을 진행하지 않는다. 대부분 투자자의 돈을 사용한다. 따라서 사업 중 시행사가 부도를 맞으면 계약금과 중도금에 대한 안전장치가 필요한데, 신탁사가 이를 담당한다.
- 분양사 : 판매에 올인하는 영업맨 – 광고대행사처럼 시행사도 완공된 건축물을 판매할 때 전문 판매꾼에 해당하는 분양사와 계약을 맺는 경우가 많다. 판매 실적에 따라서 수수료를 얻기에 그들은 축적된 분양 노하우를 최대치로 활용하여 미분양이 발생하지 않도록 목숨을 걸고 일을 한다.
왜 우리나라는 부동산 문제가 빈번할까?
시행사의 경우 초기 자기자본이 취약함에도 불구하고 PF(프로젝트 파이낸싱)을 통해 대규모의 자금을 조달이 가능하며, 시공사를 분리하여 책임을 분산시킬 수 있기 때문이다. 책임이 분산될수록 의무는 희석된다.
local_hospital부동산Tip : – 철두철미한 관리하에 지은 건물이라도 하자를 피할 수 없다. 하자가 발생하면 서로 책임을 떠넘기는 것이 현실이기에 시행사와 시공사를 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 시행사와 감리사가 같은 업체일 경우 부실공사 위험이 높아진다. 대한민국은 기업가보다 장사치가 많기에 순살 건물을 피하고 싶으면 소비자의 만족도를 위해 판매자가 열과 성을 다할 것이라는 생각은 버리는 것이 좋다.